Владимир Бычек, вице-президентом по развитию и корпоративной безопасности «Евросеть»: «Процент с оборота – компромисс для собственника и арендатора»

Пока одни компании сетуют на высокие арендные ставки и невозможность работать в текущих экономических условиях, другие предпочитают договариваться с собственниками, идти на компромиссы, невзирая на встречающиеся на пути сложности. О «новых» договорах аренды, фиксации ставок и антикризисных решениях в работе мы поговорили с Владимиром Бычеком, вице-президентом по развитию и корпоративной безопасности компании «Евросеть».

 

Какое количество магазинов сейчас есть у «Евросети»?

 

На сегодняшний день на территории России  открыто около 4 250 магазинов. При этом стоит отметить, что количество магазинов никогда для нас не является статичным показателем. Эта цифра меняется в связи с изменением потребительского трафика и приоритетов, а также, конечно, под влиянием  общей экономической ситуации.

 

А как повлиял кризис на отношения с арендодателями?

 

В конце прошлого года российская экономика переживала очень тяжелую ситуацию. Особенно это было связано с нестабильностью нашей национальной валюты по отношению к валютам других стран и, в частности, к тем, которые являются для нас чувствительными при расчетах с поставщиками продукции. И поскольку курс доллара для нас являлся серьезным индикатором неотвратимых перемен, мы достаточно жестко подошли к вопросу взаимоотношений  с арендодателями. Вообще, мы всегда анализируем два ключевых показателя: расходы на аренду и выручку. С началом экономической нестабильности в России товары подорожали, но сама выручка при этом так сильно не изменилась, так как потребительский кошелек не резиновый, а потребительские настроение не внушали особого оптимизма. Поэтому основной удар в нашей работе пришелся на пересмотр арендных ставок. Это подтолкнуло нас к проведению аудита всех торговых точек.

 

В течение месяца мы связались со всеми арендодателями и направили им наши предложения о снижении стоимости аренды. Нам было необходимо как можно скорее прийти к рыночной стоимости арендуемых площадей, и в течение полутора месяцев нами были проведены все встречи с собственниками помещений и их представителями. Были арендодатели, которые сразу пошли навстречу, были и те, с кем пришлось договариваться чуть дольше. Безапелляционно покидать торговую точку из-за невозможности компромисса между арендатором и арендодателем – не всегда самое правильное решение, и мы стремились доносить свои предложения до партнеров, делая их максимально гибкими. Результатом в большинстве случаев стало снижение арендной платы на короткий промежуток времени - 3-6 месяцев. Но был также и небольшой пул арендодателей, которые отказались идти на уступки. Мы всегда руководствуемся в принятии экстренных решений здравым смыслом и интересами бизнеса, поэтому  закрыли эти локации, поменяв их на другие.

 

Сейчас мы говорим в целом о России, а что можно сказать о крупных городах и, в частности, о Москве и Санкт-Петербурге?

 

Если говорить непосредственно о Москве и Санкт-Петербурге, то именно здесь было заключено самое большое количество валютных договоров аренды. И нашей главной целью стала задача зафиксировать договоры не по текущему курсу, а по усредненной ставке. Мы начали уменьшать арендуемую площадь в ряде торговых центров, дав понять собственнику, что мы не готовы оставаться на старых условиях ни при каких обстоятельствах.

 

Рост выручки в рублях не мог компенсировать увеличение себестоимости продукции. И стоимость аренды в привязке к валютному договору  также увеличивалась каждый месяц, делая экономику  торговой точки убыточной. Крупные компании могут позволить себе держать такие объекты в коротком промежутке времени, видя в дальнейшем перспективы их развития. Но мы понимаем, что оздоровление в экономике происходит довольно медленно, если вообще происходит. Поэтому мы добились ухода от валютных ставок вообще. Также мы договорились о снижении арендной оплаты. В тех местах, где изменить ставки на рублевые не удалось, а это всего несколько договоров, было принято решение зафиксировать валютный курс по усредненной ставке.

 

Как в целом складывались отношения с собственниками после кризиса?

 

Существует три типа арендодателей: первые понимают и осознают, что их торговый комплекс обладает хорошими показателями по трафику, и вряд ли что-то поменяется; вторые - небольшие и средние торговые центры; а третьи - это стрит-ритейл. Такое же разделение применимо  и к городам - крупные, средние и малые.  В малых городах арендодатели очень быстро ощутили дыхание кризиса.  Здесь нам несложно было донести наше предложение, поскольку малые и средние бизнесы в этих городах начали мгновенно реагировать на экономические изменения, и многих из них пришлось попросту закрываться. Реалии таковы, что на рынке сейчас находится  минимальное количество денег, приостанавливается производство и активность среднего и малого бизнеса, и арендодатель не может не ощутить на себе подобных явлений. В крупных же  городах это происходит с большей инерцией. Поэтому в тот момент, когда мы начали проводить политику снижения ставок, арендодатели в городах-миллионниках не так активно принимали наши условия, и нам приходилось несколько раз обращаться к ним с предложениями. Тем не менее, в большинстве городов нам удалось переподписать контракты на компромиссных условиях.

 

На какой срок Вы заключаете контракты?

 

Большая часть всех контрактов сегодня - это 11 месяцев.

 

Долгосрочных контрактов совсем нет?

 

Есть некоторые на 3 и 5 лет. У нас было достаточно много длинных договоров, зарегистрированных в Регистрационной палате, но сейчас мы понимаем, что такой договор может быть для нас невыгодным, поэтому было принято решение переподписать все долгосрочные договоры на 11 месяцев. Это несколько усложняет нашу работу, но в текущих условиях делает компанию менее уязвимой к внешним факторам. В случае ухудшения ситуации в определенной локации мы можем менее безболезненно ее покинуть.

 

Были ли у вас случаи судебных споров по договорам?

 

У нас было 3 случая, когда существовала реальная вероятность решения вопросов именно таким способом, но в итоге нам удалось договориться с собственником.

 

Как Вы оцениваете текущее положение на рынке?

 

Мы ушли, и, я думаю, уже никогда не вернемся к бывшим некогда арендным ставкам и таким минам замедленного действия внутри договора как шаг ставки + 10%.  Причем, раньше у нас были договоры с указанием инфляционного коэффициента CPI, но при этом американский коэффициент был привязан к курсу доллара, а показатель инфляции использовался российский. Такие договоры заключались еще на этапе строительства торговых центров, когда компания считала, что экономика будет расти и проблем с трафиком тоже не стоит опасаться. Но вышло так, что экономика дала сбой, и работать при таких договорах стало невозможно.

 

Сколько магазинов пришлось закрыть с наступлением кризиса из-за невозможности пересмотра договоров?

 

Мы закрыли порядка 100 торговых точек по всей России, но при этом нашли альтернативные, заменяющие их локации с более качественным предложением. Также, я думаю, в ближайшей перспективе можно ожидать закрытия по такой схеме еще 100 магазинов. И вместо них мы найдем новые площади, тем более, что рынок коммерческой недвижимости сейчас позволяет это сделать.

 

Стоит отметить, что не только наша компания придерживается такой политики. Наши коллеги по рынку также жестко отстаивают свои интересы.

 

Закрытия связаны только с арендными сложностями?

 

Не всегда. В ряде случаев причиной для закрытия одной точки и переноса ее в другое место является открытие нового торгового центра, который меняет весь потребительский трафик. Часто такие ситуации происходят в регионах, где крупный объект при открытии сосредотачивает на себе все потребительские потоки из других локаций. В данном случае, если мы видим, что магазин перестает приносить необходимый доход, мы ищем альтернативу и после этого производим закрытие и переезд.

 

Бывают и другие ситуации: но на нашем масштабе они единичны.

 

А какое количество новых магазинов открылось за минувший год?

 

Мы открыли порядка 150 магазинов, при этом, если брать в расчет закрытие ряда точек, чистый прирост составил 50-70 магазинов. Большинство открытий связано с вводом в эксплуатацию новых торговых центров, с которыми были подписаны предварительные договоры аренды.

 

Сейчас многие торговые центры выходят на рынок с минимальной заполняемостью, которая иногда не достигает и 50%. Открываете ли Вы свои магазины в таких объектах?

 

Да, безусловно. Но при этом мы просим арендные каникулы минимум на 3 месяца, а также подписываем соглашение о ставках при полной заполняемости, когда торговый центр наберет рабочие обороты. Немаловажным фактором является проходимость. У только что открывшихся торговых центров, не обладающих достаточно инфраструктурой и транспортной доступностью, мы просим скидку до тех пор, пока не будут сделаны подъездные пути или пересадочный узел. Но это больше применимо к крупным городам.

 

Как Вы оцениваете перспективы работы в таких торговых центрах с учетом сложившейся экономической ситуации?

 

В данном случае мы стараемся перейти с собственником на такую модель работы, которая уже достаточно давно практикуется в Европе, где такого стихийного прироста торговых площадей, какой есть сейчас у нас, не наблюдается. Мы предлагаем перейти с фиксированной арендной ставки  на процент с оборота. Арендодатель должен быть заинтересован в раскрутке собственного торгового центра, а мы не можем в одиночку делать эту работу за него и не можем платить ему повышенную арендную ставку, если объект не отвечает тем требованиям, которые нам необходимы. Именно поэтому такая модель является компромиссным и выгодным решением как для собственника, так и для арендатора.

 

Надо признать, что к этому лояльнее относятся те торговые центры, акционерами которых являются зарубежные компании. Для них эта модель генетически понятна, и я думаю, что спустя время к этому придут и многие российские сети.

 

Такая модель – это временное решение или постоянное?

 

На мой взгляд, такой подход позволяет находиться в справедливых взаимоотношениях с арендодателем, который старается нередко максимизировать свою прибыль за счет высоких арендных ставок. Но процент с оборота является подходящей моделью при работе с недавно открывшимися торговыми центрами. Те объекты, которые уже давно функционируют на рынке, обладающие хорошей транспортной доступностью и большими потребительскими потоками, вряд ли в обозримом будущем согласятся на уход с фиксированных арендных ставок.

 

Как выглядит оптимизация магазинов в целом?

 

Сегодня рынок диктует сокращение площадей. 5 лет назад одним из ходовых товаров был ноутбук, который занимал в витрине магазина немало площади. Сегодня гаджеты стали гораздо более компактными, и устройства, которые становятся популярными, занимают все меньше и меньше места.  И сложно даже предположить, до каких пределов дойдет минимизация техники через, скажем, лет 5. Все это влияет на размеры торговых салонов и необходимую площадь для хранения товара как в самом магазине, так и на складе.

 

Еще одной тенденцией стала минимизация товарной массы, которая в определенную единицу времени находится на одной торговой точке. Технологически меняется и развивается логистика.  И в том случае, когда возникает спрос на тот товар, которого нет в данной точке в конкретный момент времени, мы знаем, как максимально быстро его туда доставить. С развитием сети и постоянным увеличением общего присутствия в городе появляется возможность эффективно и быстро перемещать товар между двумя магазинами, что также является процессом оптимизации ресурсов.

 

Есть ли у Вас стандарт по площади для магазинов?

 

У нас есть модель окупаемости, в которую закладывается и заработная плата, и площадь, и аренда, и логистика, и многое другое. Чтобы оптимально рассчитать необходимые ресурсы под ту или иную локацию, мы анализируем, в первую очередь, трафик. В случае, если показатели проходимости, к примеру, в торговом центре достаточно высокие, то мы берем помещение большого формата. Это продиктовано необходимостью размещения большого количества товара на витринах, как и самих витрин.

 

В основном, мы работаем в трех основных форматах: 40-50 кв. м, 80-100 кв. м и «дворцы связи» от 150-200 кв. м. Последний формат на сегодняшний день почти не развиваем, поскольку во всех крупных торговых центрах мы уже присутствуем, а наиболее рентабельным форматом для новых торговых центров или стрит-ритейла является помещение порядка 50 кв. м.

 

Также стоит отметить, что существуют торговые центры, в которых даже при наличии нескольких точек мы не можем полностью собрать весь трафик. Это, в первую очередь, зависит от конфигурации самого торгового центра, и характерно для тех ТЦ, у которых есть несколько входов, в том числе и парковочный. Решением данной проблемы становятся «острова», которые равномерно распределены между разными входами в здание.

 

Каким образом выбирается локация в случае стрит-ритейла?

 

В основном это места с наибольшим трафиком - транспортно-пересадочные узлы, станции метро, крупные рынки (если говорить о регионах) и другие.

 

А как распределены складские помещения по стране?

 

Наш центральный склад, куда приходит вся продукция от поставщиков и с которого идет дальнейшее распределение по локальным складам, находится в Подмосковье. 8 основных складов расположены в регионах присутствия штаб-квартир компании. Далее звеньями логистики являются небольшие склады в городах с населением менее 1 млн человек.

 

Пользуетесь ли Вы аутсорсингом в логистике?

 

В основном, мы работаем за счет собственных ресурсов. Необходимость в аутсорсинге возникает только в случае работы доставки в  удаленные регионы, где развивать собственную логистику становится нерентабельным для компании. Например, города крайнего севера, куда доставка товара возможна только по воздуху.

 

Какие планы у компании по развитию на ближайший год?

 

Наша основная задача - не только сохранить число магазинов, но также и увеличить его на 10% при условии сохранения нынешней ситуации на рынке. В 2016 году в России ожидается ввод порядка 80 торговых центров, в которых мы планируем разместить свои магазины. Если говорить о стрит-ритейле, то ситуация в данном сегменте неоднозначная. Часть площадей, которая раньше сдавалась под торговлю, теперь может и вовсе отсутствовать, т.к. идет увеличение общественных зон, поэтому во многих местах мы наблюдаем снос торговых павильонов стрит-ритейла. Такая тенденция характерна уже не только для Москвы, но и для крупных региональных городов. Скорее, всего, формат одиночных магазинов будет сходить на нет.

 

Беседу вел Антон Мошкин

http://www.arendator.ru/articles/141110-vladimir_bychek_procent_s_oborota_ndash_kompromiss_dlya_sobstvennika_i_arendatora/